Kein Immobilienkauf ohne Notar

„Pacta sunt servanda.“ Zu Deutsch: Verträge sind einzuhalten. An dieses aus dem Mittelalter stammende Prinzip ist auch heutzutage nach wie vor ein elementarer Grundsatz unseres Vertragsrechts und damit Rechtssystems. Für eine so komplexe Angelegenheit wie den Kauf einer Immobilie aber reicht ein Vertrag allein allerdings nicht aus. Denn für solche Fälle stellt der Gesetzgeber heute eine zusätzliche Bedingung: die Beteiligung eines Notars.




Warum ein Notar?

Ein Notar ist ein Jurist und soll den Vertragsparteien Rechtssicherheit garantieren und durch klare Formulierungen Streitigkeiten verhindern.

Zu den Kerntätigkeiten eines Notars gehören:  

  • Grundstücksrecht
  • Erbrecht
  • Familienrecht
  • Gesellschaftsrecht (Gründungen von GmbHs und Aktiengesellschaften, Handels- und Vereinsregisteranmeldungen)
Der Notar ist – anders als zum Beispiel ein Anwalt – Träger eines öffentlichen Amtes und streng zur Überparteilichkeit verpflichtet. Die von ihm ausgefertigten Urkunden sind bindend, darin enthaltene Ansprüche können sofort geltend gemacht werden.


Welche Aufgaben hat ein Notar?

Ohne notarielle Beurkundung bleibt der Kauf einer Immobilie rechtlich also unwirksam. Was aber macht ein Notar in diesem Fall genau? Zunächst verfasst er einen maßgeschneiderten Vertrag, der die Wünsche von Käufer und Verkäufer berücksichtigt. Die Inhalte müssen klar formuliert sein und bei Bedarf erläutert werden – der Notar hat eine Belehrungspflicht.

Haben beide Parteien den Vertrag unterschrieben, wickelt der Notar den Kauf ab, indem er dafür sorgt, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen erbringen.

Zum Beispiel verliert der Verkäufer das Eigentum erst dann, wenn er dafür den Kaufpreis erhält. Dazu kann der Notar das Geld des Käufers treuhänderisch verwalten, bis alle Formalitäten erledigt sind oder er lässt eine sogenannte Auflassungsvormerkung, eine Art Reservierungsvermerk, ins Grundbuch eintragen und stellt danach eine Fälligkeitsermittlung an den Käufer. Als Abschluss veranlasst der Notar die Eintragung ins Grundbuch. Damit ist die Übertragung des Eigentums vollzogen.


Was kostet ein Notar?

Notarielle Urkunden sind zwar rechtmäßig, wirtschaftlich fair müssen sie aber nicht sein. Der Notar beurteilt beispielsweise nicht, ob der Kaufpreis einer Immobilie angemessen ist. Bestehen dabei Unsicherheiten, ist ein Wertgutachten angebracht.

In der Regel übernimmt der Käufer die Kosten für den Notar. Etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises sollten für Notar- und Grundbuchkosten eingeplant werden. Dabei gibt es von Notar zu Notar keine Unterschiede: Die Gebühren sind im bundesweit einheitlichen Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und deshalb für alle deutschen Notare gleich.


Womit muss man rechnen?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung zum Preis von 160.000 Euro können folgende Notarkosten anfallen (ohne Grundbuchgebühren):

  • Entwurf und Beurkundung des Vertrages sowie rechtliche Beratung: 762,00 Euro
  • Vollzug (Einholung, Entwurf der Genehmigungen und Löschungsbewilligungen): 190,50 Euro
  • Betreuung (Überwachung der Kaufpreiszahlung und der Eigentumsumschreibung): 190,50 Euro
  • Abwicklung des Vertrages über ein sog. Notar-Anderkonto: 381,00 Euro
  • Auslagen für Porto und Telekommunikation sowie Mehrwertsteuer (19%)
  • Stellt die abzulösende Bank Treuhandauflagen für die Löschung der Grundschuld, fällt zusätzlich eine Treuhandgebühr an
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