Auf gute Nachbarschaft

Sie liegt perfekt, hat einen schönen Schnitt und besitzt eine ausgezeichnete Anbindung. Bei diesen Voraussetzungen ist die Vorfreude auf die neue Eigentumswohnung groß. Doch beim Kauf sollten Sie gewisse Besonderheiten beachten und sich vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag damit vertraut machen. Denn wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, gehört Ihnen nicht gleich die ganze Immobilie, sondern nur ein Teil davon. Informieren Sie sich vorher deshalb detailliert: Um welchen Teil der Wohnanlage handelt es sich und was genau gehört dazu.




Rechtliche Grundlage: Teilungserklärung 

Das Grundgesetz für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist sozusagen die sogenannte Teilungserklärung. Dazu gehört in der Regel ein Aufteilungsplan – der Grundriss der Wohnanlage. Dort sollten alle Räume, die zur Wohnung gehören, auch wirklich verzeichnet sein, inklusive Garagen oder Pkw-Stellplätze. Sonst wird aus dem privaten Keller am Ende noch ein Fahrradraum für die gesamte Hausgemeinschaft.

Auch sollten hier Sondernutzungsrechte für Gartenflächen klar werden. Die Gemeinschaftsordnung ist ein weiterer wichtiger Punkt, der in der Teilungserklärung stehen sollte. Sie regelt das Zusammenleben der Wohnungseigentümer, ihre Rechte und Pflichten untereinander und ihr Verhältnis zum Verwalter. Außerdem bestimmt sie zum Beispiel die Versammlungen, das Stimmrecht und die Verteilung von Einnahmen und Kosten.



Mit den Nachbarn auf Du und Du

Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung erlaubt es Ihnen einen ersten Eindruck von den neuen Nachbarn bzw. Miteigentümern zu bekommen. Diese können Sie beim Wohnungsverwalter einsehen. Michael Bruns, Experte der „Stiftung Warentest“, rät dazu: „Hier kann man sehen, wo die Probleme in einer Gemeinschaft liegen und ob es einen Querulanten gibt, der ständig Ärger macht.“ Denn jeder Wohnungseigentümer ist Teil der Eigentümergemeinschaft und somit verpflichtet, gesetzliche und vertragliche Regelungen sowie die Entscheidungen der Wohnungseigentümer zu beachten. Hier kommt das Wohnungseigentumsgesetz zur Anwendung. Es regelt alle wichtigen Fragen und sorgt im besten Fall für gute Nachbarschaft.



Aufteilung von Kosten und Rückstellungen

Seit 2007 gilt für Eigentümergemeinschaften in vielen Bereichen das Mehrheitsprinzip. Betroffen sind davon unter anderem:

  • Betriebs- und Verwaltungskosten: Um eine Änderung bei der Verteilung zu beschließen, genügt die einfache Mehrheit.
  • Modernisierungen: Soll eine Wohnanlage umgebaut und so erneuert werden, kann eine qualifizierte Mehrheit das Vorhaben beschließen. Das ist der Fall, wenn drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, diesen Beschluss fassen. Geht es um die Verteilung der Kosten müssen aber nur die Eigentümer berücksichtigt werden, die von den Maßnahmen am Ende auch tatsächlich profitieren.
Alle Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sowie alle schriftlichen Beschlüsse und Urteile in Rechtstreitigkeiten der Gemeinschaft werden in einer sogenannten Beschlusssammlung verzeichnet. Es ist Pflicht eine solche zu führen. Hier können sich alle Eigentümer oder Kaufinteressenten über die Beschlusslage informieren.


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