Private Wohnungsvermietung: Chancen und Risiken!

Die private Wohnungsvermietung boomt: Nicht nur in Zeiten teurer oder rarer Hotelzimmer wie während Messen oder städtischen Großevents, sondern allgemein und auch im Ausland ziehen Internetplattformen wie wimdu, 9flats oder airbnb immer mehr Nutzer an. Reisende wie Geschäftsleute schätzen die schnelle Übersicht im Internet und den wachsenden Trend zur Sharing-Economy. Kein Wunder, hier wäscht eine Hand die andere: Der private Vermieter hat ein wenig Platz zu vergeben und der vorübergehende Mieter bekommt eine oft günstige, möblierte Unterkunft, vielleicht sogar mit besonderem Flair oder sozialem Anschluss.



Haben Sie auch eine Couch oder ein Zimmer übrig und schon einmal über eine solche Form der Vermietung nachgedacht? Denken Sie manchmal, das wäre vielleicht eine zusätzliche Verdienstmöglichkeit für Sie? Wir haben aufgeschrieben, was Vermieter von Zimmern, Wohnungen und Häusern dabei unbedingt beachten sollten. Soviel sei schon hier verraten: Wichtig ist eine gute Vorbereitung und die richtige (Inhalts-- oder Haftpflicht-)Versicherung!




Der Markt der privaten Vermietung boomt

Zwar floriert die Hotelbranche in Deutschland: Die Zimmervermietungen in Häusern mit mehr als 10 Betten sind auch 2014 wieder gestiegen, von 411 Millionen 2013 auf 423 Millionen Übernachtungen. Doch auch online-Plattformen für private Vermietungen verzeichnen eklatante Zuwächse. Zunehmend werden sie als eine ernstzunehmende Konkurrenz in der Tourismusbranche wahrgenommen: Sowohl die Angebote im Internet, als auch die Nutzerzahlen schießen derzeit in die Höhe.


Oft sind es Reisende, die ein unkonventionelles Feriendomizil suchen, Studenten oder Wohnungssuchende, die vorübergehend eine Unterkunft brauchen, oder Geschäftsleute, die gern einmal etwas anderes sehen und erleben möchten, als die häufig unpersönlichen Hotelzimmer. Die private Vermietung verläuft immer von Privatperson zu Privatperson, auch wenn sich mittlerweile immer mehr kommerzielle Vermieter auf den online-Plattformen tummeln. Eine Grauzone, in der Sie als Untervermieter genau wissen sollten, wo die Grenzen zwischen legal und nicht legal verlaufen.



Private Wohnungsvermietung ist meist Untervermietung und muss genehmigt werden

Wie vermieten Sie Ihre Bleibe am besten? Was tun, wenn der Mieter nicht bezahlt, wenn die Einrichtung beschädigt wurde oder Teile davon fehlen? Wie bekommt man möglichst gute Bewertungen im Internet und wie wehren Sie sich gegen schlechte?

Hier einige Antworten:


Darf ich untervermieten?

Das regelt normalerweise Ihr Mietvertrag. Daher sollten Sie zunächst die Bestimmungen dort gut studieren. Am besten holen Sie sich die Erlaubnis des Vermieters ein! Denn eine unzulässige Untervermietung ohne Genehmigung kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Außerdem haftet der Untervermieter für die Schäden oder bei Belästigung der Hausbewohner, die der Untermieter verursacht.

Tipp: Wenn der Mieter Ihnen eine angemessene Kaution hinterlegt, schlagen Sie zwei Fliegen mit einer Klappe: Die Untermieter sind von vorne herein auf mehr Achtsamkeit sensibilisiert und etwaige Schäden zumindest teilweise abgedeckt.



Wo kann ich inserieren?

Internetplattformen wie Airbnb, 9flats, Wimdu oder Wohnmit bieten einen guten Service und helfen Ihnen bei der Vermietung. Das Inserat dort ist meist kostenlos, für die Vermittlung fallen oft keine oder geringe Kosten an, teilweise übernimmt der zahlende Gast die Bearbeitungsgebühren. Wenn Sie eine Anzeige z.B. in einer Tageszeitung schalten möchten, müssen Sie mit einem Zeilenpreis von bis zu fünf Euro für eine Zeile kalkulieren. Weitere Möglichkeiten, die private Wohnungsvermietung publik zu machen, sind Schwarze Bretter z.B. in Supermärkten, Bibliotheken oder Universitäten. In manchen Städten bieten Wohnungsvermittlungen ihren Service mit unterschiedlich hohen Kosten an.


Ab wann liegt eine Zweckentfremdung vor?

Das kann man nicht pauschal beantworten. In einigen Städten wie München und Berlin existiert eine Zweckentfremdungssatzung. Sie soll dem Wohnungsmangel entgegenwirken und die raren Bleiben für normale Mieter bewahren. Ob bei der privaten Vermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses eine Zweckentfremdung vorliegt oder nicht, prüfen die entsprechenden Behörden, das nennt sich Negativtest. Um sich ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro zu ersparen, sollten Sie sich im Fall einer Zweckentfremdung eine Genehmigung dafür holen. In manchen Fällen müssen Sie sogar eine Nutzungsänderung beantragen.



Brauche ich eine Versicherung?

Ja, unbedingt! Denn bei einer entgeltlichen Weitervermietung Ihrer bisher selbst genutzten privaten und möblierten Wohnung liegt eine Nutzungsänderung vor und eine Absicherung kann grundsätzlich nur über eine gewerbliche Inhaltsversicherung erfolgen. Eine Weiterführung der bisherigen Hausratversicherung für diese Wohnung ist deshalb generell nicht möglich, da durch die Nutzungsänderung eine Gefahrerhöhung vorliegt. In der Haftpflichtversicherung ist das Vermieterrisiko nicht immer im Grundschutz enthalten, sondern häufig über bestimmte Bausteine versicherbar. Am besten machen Sie diesbezüglich vorher einen Versicherungscheck und lassen sich von Ihrer Versicherung beraten.

Tipp: Die Registrierung bei einem Online-Portal beinhaltet oft eine Mietsachen-Haftpflicht oder die Übernahme von Schäden bis zu einer bestimmten Summe. Hier gilt es das Kleingedruckte zu lesen.


Vorteil AXA Das PLUS für Kunden von AXA

Gut versichert in einer anderen Stadt
Sie planen selbst einen Aufenthalt in einer von privat vermieteten Wohnung in einer anderen Stadt? Über Ihre private Hausratversicherung von AXA und Ihre private Haftpflichtversicherung von AXA sind Sie auch in einer fremden Wohnung bestens abgesichert. Mit der integrierten Außenversicherung von AXA ist Ihr eigener, beweglicher Hausrat auch außerhalb Ihrer Wohnung für bis zu sechs Monate und bis max. 20.000 Euro weltweit versichert. Noch leistungsstärkeren Schutz bietet AXA Ihnen mit dem Baustein Unterwegs. Und falls Ihnen ein Schaden an der Möblierung passiert (z.B. Ihnen geht Geschirr oder eine Vase kaputt), kommt die Haftpflichtversicherung von AXA in der Regel dafür auf. Mehr Infos dazu finden Sie hier.

Wenn Sie Ihre bisher selbst genutzte private und möblierte Wohnung entgeltlich weiter vermieten, liegt eine Nutzungsänderung vor. Eine Absicherung kann grundsätzlich nur über eine gewerbliche Inhaltsversicherung erfolgen. Informieren Sie sich über die gewerblichen Inhaltsversicherung von AXA.


Muss ich die Einnahmen versteuern?

Ja: Einkünfte, die die reguläre Miete übersteigen, müssen versteuert werden. Entwickelt sich die Untervermietung zu einem dauerhaften Geschäftsmodell, d.h. gehen regelmäßig wechselnde Mieter bei Ihnen ein und aus, ist es ratsam, zu prüfen, ob Sie die Vermietungen dem Gewerbeamt anzeigen müssen. Spätestens wenn Sie zum Zimmer einen Frühstücksservice oder weitere Leistungen anbieten, sollte man hier aktiv werden. Denn bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 1.000 Euro. Bei der Überprüfung helfen Ihnen die Industrie- und Handelskammer, das zuständige Finanzamt oder Ihr Steuerberater.

Was außerdem viele nicht wissen: Mit Frühstücksangebot oder einer Stadtführung im Angebot wird der private Vermieter rein rechtlich bereits zum Reiseveranstalter. Mit allen Folgen der Haftung.


Wie schütze ich mich gegen Diebstahl oder Schäden?

Führen Sie umfassende Listen über alle Gegenstände, die in den einzelnen Räumen vorhanden sind, und zur gesamten Ausstattung des vermieteten Zimmers, der Wohnung oder des Hauses. Am besten gehen Sie diese Aufstellung bei der Schlüsselübergabe gemeinsam mit Ihrem Gast durch und unterschreiben sie dann als Beleg und zur Sicherheit beider Seiten zusammen. Und zwar in zwei Ausführungen. eine für Sie und eine für den Gast.

Tipp: Ihr Hab und Gut in Ihrer selbstgenutzen Wohnung dokumentieren, können Sie ganz einfach mit einem Inventarisierer wie er z.B. in der Service-App „Haus & Wohnen“ von AXA enthalten ist. Mit dieser nützlichen Funktion können Sie zum Beispiel eine Liste Ihrer Wertgegenstände, gebündelt nach Wohnraum, anlegen und diese mit Fotos und Rechnungen ergänzen.


Wie bekomme ich gute Bewertungen?

Das Wichtigste: Gastfreundschaft sollte bei Ihnen großgeschrieben sein! Pünktlichkeit, Ehrlichkeit, Verfügbarkeit, Sauberkeit, Zuverlässigkeit und eine gute Ausstattung sind Parameter, an denen Sie sich orientieren können. Hier bieten Ihnen die bekannten Internetplattformen gute Informationen.

Tipp: Aus Erfahrung empfehlen online-Vermietungsplattformen ihren Vermietern, Gäste möglichst zeitnah und zuerst zu bewerten, dann soll Ihnen eine Rückbewertung meistens sicher sein.

Hunderttausende Wohnungen weltweit, vom großzügigen Loft in der Großstadt über das schicke Ferienhaus am Meer bis zum beschaulichen Zimmerchen mit Blick in die Natur, stehen im World Wide Web zur Vermietung von privat an privat zur Auswahl. Auch Ihre kann darunter sein. Wenn Sie gut gewappnet sind, eine feine Sache!


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