Mietausfall: Was können Vermieter tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Die Eigentumswohnung ist für viele Deutsche nach wie vor das Anlageobjekt Nummer 1. Bei den ständig steigenden Immobilienpreisen ist das mit Sicherheit eine gute Wahl – vor allem in Ballungszentren wie München, Frankfurt, Berlin oder Hamburg, wo die Quadratmeterpreise mittlerweile astronomische Höhen erreichen. Viele der Besitzer entscheiden sich die Wohnung zu vermieten. Mieter zu finden ist kein großes Thema, verlässliche Mieter zu finden allerdings schon. Solange alles gut geht, ist die Vermietung eine sichere Einnahmequelle, mit der die Investition langfristig abbezahlt werden kann.

Doch es kann auch anders kommen: Mietausfall. Die Gründe, warum Mieter ihren Zahlungen nicht nachkommen, sind vielfältig. Oft ist der Mieter einfach zahlungsunwillig oder –unfähig, manchmal jedoch ist er auch im Recht, die Miete nicht zu bezahlen – dazu kann es kommen, wenn zum Beispiel das Leben in der Wohnung durch Feuer-, Leitungswasser- oder Sturmschäden beeinträchtigt ist. Das Ergebnis ist jedoch dasselbe: Der Vermieter weiß keinen Rat mehr, denn oft ist er auf das Geld angewiesen und den Mieter bekommt man so schnell und einfach auch nicht aus der Wohnung heraus.




Mietausfall kommt öfter vor, als man meint.

Laut Hochrechnungen deutscher Immobilienverbände entgehen den Vermietern jedes Jahr 2 bis 4 Prozent der fälligen Beträge durch säumige Bewohner. Der dadurch entstehende Schaden beläuft sich auf rund 4 Milliarden Euro. Kommt es aufgrund mangelnder Zahlung zu einer Zwangsräumung der Wohnung, kommen auch noch die Entsorgungs- und Renovierungskosten hinzu. Eine Studie der Universität Bielefeld zeigt, dass in zwei Dritteln aller Fälle alleine der Mietausfall mindestens 5.000 Euro beträgt. Kommen dann noch die Kosten für Renovierung, Anwalt, Gericht und Räumung der Wohnung hinzu, liegt der Gesamtschaden sogar im Durchschnitt bei 14.700 Euro.




Allgemeine Gefahren und notorische Nichtzahler.

Jeder Mensch kann im Laufe seines Lebens durch Krankheit, Scheidung oder Arbeitsplatzverlust in finanzielle Schwierigkeiten kommen, so dass er seine Miete nicht mehr zahlen kann. Passiert dies bei einem aufrichtigen Mieter, werden zumeist in einem Gespräch zwischen Vermieter und Mieter zufriedenstellende Lösungen gefunden. Anders ist es bei Schäden an der Wohnung – die durch Hagel, Sturm, Feuer oder auch Leitungswasser verursacht werden. In diesen Fällen hat der Mieter häufig berechtigen Grund die Mietzahlung bis zur vollständigen Wiederherstellung des Wohnraumes zu kürzen oder auszusetzen. Hiergegen können Sie sich als Vermieter absichern, damit es im Schadensfall zu keinen Mietausfällen kommt.

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AXA lässt Sie auch hier nicht im Stich. Sollte der Fall eintreten, dass Ihre vermietete Wohnung durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagelschaden so beschädigt wird, dass der Mieter die Miete nicht mehr oder nur anteilig zahlt, ist dies im Rahmen der BOXflex Wohngebäudeversicherung beitragsfrei mitversichert. Im Falle eines Mietausfalls kommt AXA bis zu 36 Monate dafür auf – einschließlich der Mietnebenkosten.

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Anders verhält es sich bei den Mietnomaden, gegen diese notorischen Nichtzahler kann man sich im Vorfeld kaum schützen. Diese mieten bewusst Wohnungen an und wissen dabei schon, dass sie nicht bezahlen werden. Sie wohnen in der Wohnung, bis der Vermieter sie aus der Wohnung klagt. Dann ziehen sie aus und das Spiel beginnt bei einer anderen Wohnung aufs Neue.

Das schlimme daran ist, dass diese Menschen oft tatsächlich nichts besitzen, somit ist die Klage um die ausstehende Miete in den meisten Fällen aussichtslos und man kann sich als Vermieter nicht dagegen schützen. Genaue Zahlen über Mietnomaden gibt es nicht – die Angaben reichen von rund 1.000 Fällen pro Jahr bis hin zu einer Dunkelziffer von 100.000.


Jeden Mieter vorweg eingehend prüfen.

Bei der Vermietung einer Wohnung und Gesprächen mit potenziellen Mietern sollte man sich keinesfalls ausschließlich auf seine Menschenkenntnis verlassen. Arbeitsbestätigungen, Lohnbescheinigungen, eine Schufa-Auskunft oder sogar ein polizeiliches Führungszeugnis sollten vom Bewerber unbedingt vorgelegt werden, damit der Vermieter einen Einblick in die finanzielle Situation des Mieters bekommt. Das ist zwar keine Garantie, dass die Miete dann auch bezahlt wird, schreckt aber potenzielle Mietpreller von vorneherein ab. Leider gibt es in Deutschland aufgrund der Rechtslage keine Datenbank, in der Mietbetrüger aufgelistet sind.


Welche Rechte hat man bei säumigen Zahlern?

Nachdem die deutsche Rechtsprechung sehr mieterfreundlich ist, kann es Monate dauern, bis der Zahlungsunwillige aus der Wohnung geklagt ist. Zuerst sollte unverzüglich – schon wenn die Mietzahlung auch nur eine Woche ausständig ist – ein Gespräch gesucht werden. Manchmal lässt sich dadurch eine Lösung finden, vorausgesetzt der Mieter handelt nicht vorsätzlich. Ist der Mieter zahlungsunwillig, dann gilt es abzuwarten, bis der Mieter zwei Monatsmieten im Rückstand ist – erst dann kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrags erfolgen.

Diese schriftliche Kündigung muss dezidiert den Mietrückstand als Grund für die Kündigung anführen und am besten unter Zeugen ausgehändigt werden. Zieht der Mieter dann nicht binnen 14 Tagen aus, muss eine Räumungsklage eröffnet werden. Diese Klagen kosten Zeit, Geld und Nerven – denn meist erfolgt ein Räumungsurteil erst nach sechs bis neun Monaten! Selbst nach dem Räumungsurteil kann es noch Monate dauern, bis die Vollstreckung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgt.

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