Immobilien vererben leicht gemacht

Wer seinen Erben Stress und Unfrieden ersparen will, sollte ein Testament aufsetzten. Denn, wenn ein letzter Wille fehlt, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch die Erbfolge – mit unter Umständen unerwünschten Folgen. Denn allen Erben gehört dann alles. Sie bilden eine Erbengemeinschaft mit viel Potenzial für Konflikte und Streit, denn alle Entscheidung müssen von nun an gemeinsam getroffen werden - egal ob es sich dabei um Vermietung, Verkauf oder Renovierung der Immobilie dreht.




Die lieben Erben …

Wird das elterliche Haus nur von einem Kind weiter genutzt, müssen die anderen Geschwister ausgezahlt werden. Auch bei einem Mietshaus stehen die Erben oft vor der schwierigen Entscheidungen: gleich Verkaufen oder doch lieber Sanieren? Es gilt, dass Kredite sich nur einstimmig aufnehmen lassen. Dabei bemisst sich das Stimmrecht nicht nach den Köpfen der Erbengemeinschaft, sondern nach dem jeweiligen Anteil am Erbe. Besonders brisant werden mögliche Auseinandersetzungen, da bei Grundstücken jeder Miterbe einen Anspruch auf eine Teilungsversteigerung hat. So kann einer unter Umständen einen Verkauf gegen den Willen der anderen durchsetzen.


Schenken und weiter nutzen

Damit es erst gar nicht so weit kommt, sollte jeder Erblasser festlegen, was mit dem Grundvermögen nach seinem Ableben geschehen soll. Es gibt unter anderem die Möglichkeit, seine Immobilie zu verschenken, aber dennoch weiter zu nutzen. Dieses Konstrukt nennt sich Nießbrauchrecht. Sie erfordert durch einen Eintrag ins Grundbuch. Aber Achtung: nicht in jedem Fall ist eine Schenkung die Ideallösung. Zwar kann die Übertragung bereits zu Lebzeiten den Verwandten Vorteile und Einkünfte sichern. Es ist aber nicht immer gut, nur die drohende Steuerbelastung der Angehörigen im Kopf zu haben und dabei die eigene Versorgung im Alter zu vernachlässigen.

Ganz wichtig ist: Es sollte sichergestellt sein, dass der ehemalige Immobilienbesitzer auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten möglicherweise anfallenden Kosten für ein Pflegeheim aufbringen kann: Wer erwägt, Haus oder Wohnung an die Nachkommen zu übertragen, sollte sich daher unbedingt vorher einen Fachanwalt für Erbrecht konsultieren und sich über Vor- und Nachteile ausführlich beraten zu lassen. Damit sich eine Schenkung auch für alle Beteiligten rechnen.


Wer erhält was

Beim Vererben von Immobilien ist es sinnvoll eine sogenannte Teilungsanordnung zu treffen. Diese bestimmt, dass die Immobilie nur an einen Erben geht. Dabei kann es passieren, dass die Erben unterschiedlich viel erben, das auch unterschiedlich viel wert ist. Derjenige, dessen Erbteil mehr wert ist, muss dann die anderen finanziell ausgleichen. Sofern der Erblasser im Testament dies nicht anderes bestimmt, zum Beispiel mit einer Schiedsgerichtsklausel. Kommt es zum Streit müssen die Erben diesen dann vor einem Schiedsgericht klären und können nicht durch alle Instanzen gehen.

Unser Tipp: Gerade bei größeren Häusern oder Grundstücken sollte der Erblasser vorher ermitteln, was und wie viel er genau vererbt. Dazu kann er ein Wertgutachten erstellen lassen und so für finanziellen Ausgleich sorgen oder festlegen. Außerdem haben viele Immobilien heute erheblichen Sanierungsbedarf und das mindert ihren Wert zunächst.

Übrigens: Wird der Ehepartner bei der selbst genutzten Immobilie als Alleinerbe eingesetzt, behalten die Kinder dennoch ihren Anspruch auf einen Pflichtteil. Sollte kein weiteres Vermögen vorhanden sein und bestehen die Kinder auf ihren Anspruch, kann das den Verkauf der Immobilie nach sich ziehen. Ein Pflichtteilverzicht der Kinder beim Notar vermeidet diesen Ärger.


Wer erbt, zahlt Steuern

Im Erbfall tritt das Erbschaftssteuergesetz ein. Es regelt, dass eine Immobilie für die Erbschaftssteuer nach ihrem tatsächlichen Wert bemessen wird. Steuerfrei vererbt werden können:

  • 400.00 Euro für leibliche Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder
  • 200.000 Euro für Enkelkinder
  • 500.000 Euro für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
Dem Ehepartner oder den Kindern kann das Eigenheim per Schenkung oder Erbschaft sogar völlig steuerfrei übertragen werden, falls die Erben das Haus mindestens zehn Jahre lang weiter bewohnen. Doch auch, wenn die Erben die verschenkte Immobilie nicht selbst nutzen, lässt sich durch eine geschickte Aufteilung des Vermögens die Steuerlast senken.


Clevere Schenkung

Unser Beispielrechnung zeigt es: Die geschickte Übergabe des Hauses kann Steuern sparen. Z. B. schenken die Großeltern ihrem Enkel ihr Häuschen, dessen Besitzer bislang der Großvater war. Der Wert der Immobilie: 600.000 Euro. Zunächst überträgt der Großvater eine Hälfte an seinem Haus an seine Frau – steuerfrei. Dann geben beide ihre jeweiligen Hälften an den Enkel weiter. So ersparen Oma und Opa ihm 38.000 Euro Steuer, da der Freibetrag von 200.000 Euro doppelt greift.


Hausübergabe durch den Großvater

 
 
Wert der Immobilie
600.000 Euro
abzüglich Freibetrag
– 200.000 Euro
steuerpflichtig
400.000 Euro
15 Prozent Steuer
60.000 Euro

Hausübergabe durch beide Großeltern

 
 
Wert der Immobilie
300.000 Euro
abzüglich Freibetrag
– 200.000 Euro
steuerpflichtig
100.000 Euro
11 Prozent Steuer
11.000 Euro
mal 2 Personen
22.000 Euro
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